Một dự án đầu tư, từ giai đoạn chuẩn bị đến khi đưa vào vận hành, thường phải trải qua nhiều thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch, môi trường, xây dựng, phòng cháy chữa cháy và giấy phép chuyên ngành. Trên thực tế, không ít dự án bị chậm tiến độ nhiều năm chỉ vì vướng mắc ở một trong các thủ tục này. Bài viết hệ thống lộ trình pháp lý cơ bản mà doanh nghiệp cần hoàn thiện khi triển khai dự án, theo quy định pháp luật hiện hành.

GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ: CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ

• Xác định dự án có thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hay không theo Điều 24 Luật Đầu tư 2025 (số 143/2025/QH15, hiệu lực từ 01/3/2026), trong đó liệt kê 20 nhóm dự án phải thực hiện thủ tục này.
• Thẩm quyền chấp thuận: Tùy loại dự án, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quy định.
• Hồ sơ cơ bản: văn bản đề nghị thực hiện dự án (kèm cam kết chịu chi phí, rủi ro nếu không được chấp thuận), tài liệu về tư cách pháp lý và năng lực tài chính của nhà đầu tư, đề xuất dự án đầu tư.
• Cơ quan thẩm định (thường là Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc cơ quan tương ứng) lấy ý kiến các sở, ngành liên quan: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Cục thuế, Công an (PCCC), Bảo hiểm xã hội…

Lưu ý: Dự án tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế… (trừ dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư) có thể áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt theo Điều 28 Luật Đầu tư 2025, không phải thực hiện hàng loạt bước như chấp thuận chủ trương đầu tư, đánh giá tác động môi trường, cấp giấy phép xây dựng mà thay bằng cơ chế cam kết tuân thủ và hậu kiểm.

THỦ TỤC VỀ ĐẤT ĐAI

• Trường hợp chưa có đất: thực hiện nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất, hoặc thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định.
• Đăng ký bổ sung dự án vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương nơi thực hiện dự án.
• Thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nếu đất thực hiện dự án không phù hợp với mục đích sử dụng hiện tại.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất (tiền thuê đất, tiền sử dụng đất), ký hợp đồng thuê đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Việc chưa thống nhất ranh giới, diện tích đất với cơ quan quản lý, hoặc người sử dụng đất chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là nguyên nhân phổ biến khiến dự án bị kéo dài ở giai đoạn này, đặc biệt với các dự án nhận chuyển nhượng đất từ nhiều hộ dân.

THỦ TỤC VỀ QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC

• Lập đồ án quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình, do đơn vị tư vấn có năng lực thực hiện.
• Lấy ý kiến cộng đồng dân cư về đồ án quy hoạch (đối với các dự án có yêu cầu).
• Lấy ý kiến các đơn vị chuyên môn liên quan (phòng cháy chữa cháy, chính quyền địa phương…) trước khi hoàn thiện đồ án.
• Trình thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc tại cơ quan quản lý quy hoạch – kiến trúc có thẩm quyền.

THỦ TỤC VỀ MÔI TRƯỜNG

• Thực hiện đánh giá sơ bộ tác động môi trường ngay tại giai đoạn đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư, đối với dự án thuộc đối tượng phải đánh giá theo quy định.
• Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) hoặc đăng ký môi trường, tùy theo quy mô, loại hình và mức độ tác động môi trường của dự án theo Luật Bảo vệ môi trường.
• Xin cấp Giấy phép môi trường trước khi vận hành thử nghiệm hoặc vận hành chính thức công trình, hạng mục công trình.

Lưu ý: Cần xác định đúng nhóm dự án (phải lập ĐTM, chỉ cần đăng ký môi trường, hay được miễn) ngay từ đầu để tránh thực hiện sai thủ tục, dẫn đến phải làm lại hoặc bị xử lý vi phạm.

THỦ TỤC VỀ XÂY DỰNG

• Lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng, tùy theo quy mô dự án.
• Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng.
• Xin cấp Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn theo quy định của Luật Xây dựng 2025 (hiệu lực từ 01/7/2026) – ví dụ công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2.
• Hoàn tất các thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật: cấp điện, cấp nước sạch, thoát nước thải với các đơn vị cung cấp dịch vụ tại địa phương.

Lưu ý: Theo Luật Xây dựng 2025, công trình từ 7 tầng trở lên không được tự thiết kế mà phải có hồ sơ thiết kế do đơn vị, cá nhân có chuyên môn thực hiện và hồ sơ này phải đáp ứng quy định về phòng cháy, chữa cháy.

THỦ TỤC VỀ PHÒNG CHÁY, CHỮA CHÁY

• Theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 (số 55/2024/QH15) và Nghị định 105/2025/NĐ-CP, thủ tục ‘thẩm định thiết kế về PCCC’ trước đây nay được gọi là ‘thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy’.
• Hồ sơ thẩm định gồm: văn bản đề nghị thẩm định theo Mẫu PC11, giấy tờ hợp pháp về đất đai hoặc văn bản chủ trương đầu tư, hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công thể hiện giải pháp PCCC.
• Sau khi thi công xong, công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế PCCC phải được cơ quan quản lý chuyên ngành kiểm tra công tác nghiệm thu; chỉ được đưa vào sử dụng sau khi có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC.

Lưu ý: Từ ngày 01/7/2026, bỏ thủ tục nghiệm thu PCCC riêng đối với công trình đã được cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế trước đây nhưng chưa được chấp thuận kết quả nghiệm thu (quy định chuyển tiếp tại khoản 3 Điều 46 Nghị định 105/2025/NĐ-CP); doanh nghiệp nên rà soát hồ sơ PCCC hiện có để áp dụng đúng quy định mới, tránh thực hiện thủ tục không còn cần thiết hoặc bỏ sót bước bắt buộc.

GIẤY PHÉP CHUYÊN NGÀNH THEO LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG

• Ngoài các thủ tục chung nêu trên, tùy theo ngành nghề kinh doanh, doanh nghiệp còn phải xin giấy phép chuyên ngành tương ứng, ví dụ: giấy phép hoạt động khám bệnh, chữa bệnh đối với lĩnh vực y tế; giấy chứng nhận đủ điều kiện an toàn thực phẩm đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh thực phẩm; các giấy phép, chứng nhận khác đối với ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.
• Điều kiện, hồ sơ, trình tự cấp các giấy phép chuyên ngành được quy định tại luật chuyên ngành và văn bản hướng dẫn tương ứng, không nằm trong nhóm thủ tục đầu tư – xây dựng chung.

Lưu ý: Doanh nghiệp cần rà soát sớm điều kiện chuyên ngành áp dụng cho lĩnh vực hoạt động cụ thể của dự án, vì một số giấy phép chuyên ngành là điều kiện bắt buộc để được đưa công trình vào vận hành, dù đã hoàn tất đầy đủ thủ tục đầu tư, xây dựng, PCCC.

CÁC LỖI PHÁP LÝ PHỔ BIẾN KHIẾN DỰ ÁN CHẬM TIẾN ĐỘ

• Chưa xác định rõ ranh giới, nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất trước khi đề xuất chủ trương đầu tư, dẫn đến phải điều chỉnh nhiều lần.
• Hồ sơ thiếu hoặc sai mẫu, đặc biệt với hồ sơ thẩm định PCCC: bản vẽ không đúng tỷ lệ, thiếu tính toán thủy lực, thiếu sơ đồ thoát nạn hoặc thiếu giấy tờ pháp lý về đất đai, đầu tư kèm theo.
• Nộp hồ sơ trực tuyến sai định dạng file hoặc vượt quá dung lượng cho phép; thông tin kê khai trên hệ thống không trùng khớp với tài liệu đính kèm.
• Tổ chức thi công xây dựng hoặc đưa công trình vào sử dụng khi chưa có giấy phép xây dựng, văn bản thẩm định thiết kế PCCC hoặc văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu PCCC tương ứng – đây là hành vi vi phạm có thể bị xử phạt, đình chỉ thi công.
• Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi triển khai các bước xây dựng tiếp theo.
• Không cập nhật kịp thời các quy định pháp luật mới, trong khi giai đoạn 2025 – 2026 có nhiều luật, nghị định mới về đầu tư, đất đai, xây dựng, phòng cháy chữa cháy được ban hành và có hiệu lực gối nhau.

MỘT SỐ LƯU Ý ĐỂ DỰ ÁN TRIỂN KHAI ĐÚNG TIẾN ĐỘ

• Xây dựng lộ trình pháp lý tổng thể ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, xác định rõ trình tự công việc, cơ quan có thẩm quyền và thời gian dự kiến cho từng bước.
• Ưu tiên triển khai song song các thủ tục độc lập với nhau (ví dụ: thẩm định thiết kế PCCC có thể thực hiện song song với thủ tục xin giấy phép xây dựng) để rút ngắn tổng thời gian thực hiện.
• Chủ động làm việc, xin ý kiến hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền ngay khi phát sinh vướng mắc về đất đai, quy hoạch, tránh để hồ sơ bị trả lại nhiều lần.
• Thường xuyên cập nhật văn bản pháp luật mới, do nhiều quy định về đầu tư, xây dựng, PCCC đang trong giai đoạn chuyển tiếp giữa văn bản cũ và văn bản mới trong năm 2026.
• Đối với dự án có yếu tố đất đai phức tạp (nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ nhiều hộ dân, đất xen kẹt, đất chưa có giấy tờ…), nên có đơn vị tư vấn pháp lý đồng hành xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị đến khi dự án được vận hành chính thức.

Lưu ý: Một lộ trình pháp lý được xây dựng đầy đủ, đúng thẩm quyền và đúng trình tự ngay từ đầu là yếu tố quyết định để dự án triển khai đúng tiến độ, tránh phát sinh chi phí và rủi ro pháp lý không cần thiết.