1. Thay đổi cách phân loại đất

Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm:

– Nhóm đất nông nghiệp

– Nhóm đất phi nông nghiệp

– Nhóm đất chưa sử dụng.

Luật đồng thời liệt kê tương đối chi tiết từng loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Nhóm đất chưa sử dụng được xác định là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa được giao, cho thuê.

Theo quy định mới, theo Điều 8 dự thảo Luật Đất đai phân loại đất thành 03 nhóm:

– Đất nông nghiệp;

– Đất phi nông nghiệp;

– Đất dự trữ phát triển.

Các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp cũng được khái quát thành các nhóm lớn hơn. Chẳng hạn, đất nông nghiệp gồm đất canh tác, đất lâm nghiệp, đất chăn nuôi tập trung, thủy sản và đất nông nghiệp khác. Đất phi nông nghiệp bao gồm đất quốc phòng, an ninh; đất ở; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất công cộng; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất tôn giáo, đất tín ngưỡng; đất phi nông nghiệp khác.

Luật đồng thời liệt kê tương đối chi tiết từng loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Nhóm đất chưa sử dụng được xác định là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa được giao, cho thuê.

Như vậy, dự thảo thay “đất chưa sử dụng” bằng “đất dự trữ phát triển”, đồng thời khái quát lại hệ thống các loại đất. Đây không chỉ là thay đổi tên gọi mà có thể làm thay đổi cách quản lý, quy hoạch và đưa quỹ đất chưa khai thác vào sử dụng.

2. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất được tinh gọn theo mô hình chính quyền 2 cấp

Trước đây, theo Điều 61 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm:

– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia;

– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;

– Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;

– Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện;

– Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

Theo Điều 62, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có thời kỳ 10 năm, tầm nhìn 20 năm; kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hằng năm.

Theo khoản 1 Điều 30 dự thảo đang đề xuất 02 phương án về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điểm chung của cả hai phương án là:

• Không còn quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện;

• Bổ sung kế hoạch sử dụng đất cấp xã;

• Thời kỳ kế hoạch sử dụng đất các cấp là 05 năm và được điều chỉnh hằng năm khi cần thiết.

Như vậy, dự thảo chuyển trọng tâm lập kế hoạch sử dụng đất từ cấp huyện xuống cấp xã, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 02 cấp. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã dự kiến trở thành căn cứ trực tiếp cho nhiều thủ tục về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Tổ chức lại thẩm quyền quản lý đất đai của chính quyền địa phương

Trước đây theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 phân định thẩm quyền quản lý đất đai như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài và các chủ thể tương ứng;

• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đối với cá nhân, cộng đồng dân cư;

• Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.

Điều 17 dự thảo đưa ra 02 phương án:

• Phương án 1: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện phần lớn thẩm quyền về thu hồi đất, bồi thường, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; được phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền.

• Phương án 2: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với tổ chức và các chủ thể có yếu tố nước ngoài; Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết đối với cá nhân, cộng đồng dân cư.

Như vậy, cả 2 phương án đều không còn quy định thẩm quyền quản lý đất đai của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Các thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện dự kiến được chuyển lên cấp tỉnh hoặc giao cho cấp xã, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Tuy nhiên, việc phân định cụ thể thẩm quyền giữa cấp tỉnh và cấp xã hiện vẫn đang được đề xuất theo 2 phương án và chưa được chốt.

4. Nhà nước có thể thu hồi phần đất còn lại khi dự án đã thỏa thuận trên 75%

Theo khoản 33 Điều 34 dự thảo quy định trường hợp dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn thỏa thuận hoặc thời gian gia hạn mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 42 dự thảo còn quy định nếu mức bồi thường đối với phần đất bị thu hồi thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất thu hồi được nhận thêm phần chênh lệch; chủ đầu tư ứng trước khoản tiền này.

Trước đây, theo Điều 127 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với:

• Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất;

• Một số dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư lựa chọn thỏa thuận;

• Dự án nhà ở thương mại trong phạm vi và điều kiện luật định.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 không quy định ngưỡng 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất để chuyển sang cơ chế Nhà nước thu hồi phần còn lại.

Như vậy, đây là cơ chế mới nhằm xử lý tình trạng dự án bị đình trệ do không thể hoàn thành thỏa thuận với một bộ phận người sử dụng đất. Dự thảo đồng thời đặt ra cơ chế bù chênh lệch để mức người bị thu hồi nhận được không thấp hơn mức trung bình đã thỏa thuận trong dự án.

5. Bỏ điều kiện phải bồi thường xong mới giao đất cho người khác 

Theo Điều 50 dự thảo, việc giao đất, cho thuê đất cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất.

Dự thảo không còn ghi nhận trực tiếp tại điều này điều kiện phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trước đây, theo Điều 117 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định việc giao đất, cho thuê đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất; và đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Như vậy, dự thảo không còn coi việc hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều kiện được ghi nhận ngay trong điều luật về giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, việc bồi thường và bàn giao mặt bằng vẫn phải được xem xét trong tổng thể trình tự thu hồi đất và tổ chức thực hiện dự án.

6. Điều chỉnh cơ chế lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Theo Điều 53 dự thảo quy định về nguyên tắc, người được Nhà nước cho thuê đất có quyền lựa chọn trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.

Tuy nhiên, người sử dụng đất bắt buộc phải thuê đất trả tiền một lần và không được lựa chọn hình thức trả tiền hằng năm đối với:

• Dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;

• Dự án kinh doanh bất động sản du lịch.

Trước đây, Điều 120 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 liệt kê các trường hợp thuê đất trả tiền một lần, gồm một số dự án nông nghiệp, đất khu công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ du lịch, kinh doanh văn phòng và nhà ở xã hội cho thuê.

Tuy nhiên, các chủ thể thuộc nhóm này vẫn có thể lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm nếu có nhu cầu.

Như vậy, dự thảo chuyển sang cơ chế quyền lựa chọn chung nhưng đặt ra một số trường hợp bắt buộc trả tiền một lần. Đáng chú ý, dự án hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và bất động sản du lịch không còn được lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm.

7. Giảm số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Theo khoản 1 Điều 54 dự thảo quy định 05 nhóm trường hợp phải xin phép, gồm:

– Chuyển đất trồng lúa, đất lâm nghiệp sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung, thủy sản;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sang đất giao có thu tiền hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.

Các trường hợp khác không phải xin phép nhưng phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Theo quy định cũ, theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định 07 nhóm trường hợp phải xin phép. Ngoài các trường hợp tương ứng nêu trên, Luật còn yêu cầu xin phép khi:

– Chuyển đất công trình sự nghiệp, đất công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

– Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Như vậy, dự thảo không còn liệt kê 02 trường hợp nêu trên vào nhóm phải xin phép. Theo nguyên tắc tại khoản 3 Điều 54 dự thảo, các trường hợp này có thể không phải xin phép nhưng phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

8. Bỏ giá đất cụ thể khi tính tiền bồi thường thu hồi đất

Theo khoản 2 Điều 71 dự thảo Luật Đất đai, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định dựa trên các căn cứ sau:

– Diện tích đất bị thu hồi;

– Thời hạn sử dụng đất;

– Mục đích sử dụng đất;

– Hình thức sử dụng đất;

– Giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất;

– Tỷ lệ bồi thường.

Bên cạnh đó, Điều 74 dự thảo quy định giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và dựa trên các nguồn dữ liệu như dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản.

Trước đây, theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, việc định giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường và bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể và cơ quan quyết định giá đất.

Đồng thời, theo Điều 160 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, dự thảo đề xuất thay đổi cách xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, thay vì sử dụng giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2024, tiền bồi thường dự kiến được tính dựa trên bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ bồi thường.

Dự thảo cũng không còn quy định trực tiếp nguyên tắc định giá đất theo thị trường và yêu cầu bảo đảm tính độc lập giữa các chủ thể tham gia quá trình định giá đất như Luật Đất đai 2024.

10. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không còn là điều kiện bắt buộc khi khởi kiện tại Tòa án

Theo khoản 2 Điều 92 dự thảo quy định về hòa giải tranh chấp đất đai:

Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải trước khi giải quyết tranh chấp, trừ trường hợp các bên lựa chọn giải quyết tại Tòa án.

Theo Điều 93, đối với tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, các bên được lựa chọn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết; hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Trước đây, theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, Điều 236 cho phép lựa chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc Tòa án, nhưng vẫn gắn với thủ tục hòa giải cấp xã theo Điều 235.

Như vậy, dự thảo loại trừ yêu cầu bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu các bên lựa chọn khởi kiện tại Tòa án. Đồng thời, thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo con đường hành chính được chuyển từ cấp huyện, cấp tỉnh sang cơ chế giải quyết trước tại Ủy ban nhân dân cấp xã và xem xét tiếp tại cấp tỉnh.
Trên đây là thông tin về việc Điểm mới của dự thảo Luật đất đai sửa đổi…