1. Điều kiện được giải chấp Sổ đỏ

Căn cứ khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, bên thế chấp được xóa đăng ký thế chấp nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Trên thực tế, bên thế chấp được xóa thế chấp khi thuộc các trường hợp:

– Đến hạn trả nợ gốc và đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.

Khi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì các bên có quyền thỏa thuận với nhau về thời hạn thế chấp (thời hạn cho vay). Trên thực tế hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất thường sẽ là 03 năm.

Theo đó, đến thời hạn các bên đã thỏa thuận mà bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ của mình (trả gốc và lãi) thì có quyền xóa đăng ký thế chấp theo quy định.

– Chưa đến hạn trả gốc nhưng các bên thỏa thuận trả nợ trước

2. Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp Sổ đỏ gồm những giấy tờ gì?

Căn cứ Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 570/QĐ-BTP, hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:

– Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 03a tại Phụ lục Nghị định 99/2022/NĐ-CP (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận (bản gốc) trong trường hợp tài sản bảo đảm có Giấy chứng nhận

– Văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận bảo đảm đồng ý xóa đăng ký hoặc xác nhận về việc hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt, đã được thanh lý hoặc xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm.

– Hợp đồng hoặc văn bản khác đã có hiệu lực pháp luật chứng minh việc chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người nhận chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm, trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm.

– Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực pháp luật hoặc Văn bản xác nhận kết quả thi hành án trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên hoặc người yêu cầu xóa đăng ký là người mua tài sản bảo đảm trong xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm.

– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung về việc bên nhận bảo đảm là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài trong trường hợp xóa đăng ký (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm.

– Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể pháp nhân trong trường hợp xóa đăng ký (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm.

– Trường hợp thực hiện thông qua người đại diện thì văn bản có nội dung về đại diện là tài liệu phải có trong hồ sơ đăng ký, hồ sơ cung cấp thông tin (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao kèm bản chính để đối chiếu), trừ trường hợp thực hiện việc đăng ký qua tài khoản đăng ký trực tuyến của người đại diện.

– Trường hợp chi nhánh của pháp nhân, chi nhánh hoặc phòng giao dịch của pháp nhân là tổ chức tín dụng (sau đây gọi là chi nhánh của pháp nhân) được pháp nhân giao nhiệm vụ thực hiện chức năng của pháp nhân về yêu cầu đăng ký, về yêu cầu cung cấp thông tin thì văn bản có nội dung về việc pháp nhân giao nhiệm vụ cho chi nhánh thực hiện chức năng của pháp nhân trong yêu cầu đăng ký, yêu cầu cung cấp thông tin là tài liệu phải có trong hồ sơ đăng ký, hồ sơ cung cấp thông tin (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao kèm bản chính để đối chiếu).

Người yêu cầu đăng ký chỉ nộp văn bản này một lần cho cơ quan đăng ký, không phải nộp lại văn bản này trong hồ sơ đăng ký, hồ sơ yêu cầu cung cấp thông tin tiếp theo, trừ trường hợp văn bản này có nội dung giao nhiệm vụ cho chi nhánh theo từng vụ việc.

Cơ quan đăng ký có trách nhiệm số hóa, lưu giữ văn bản này theo quy định của pháp luật để tái sử dụng thông tin, dữ liệu trong giải quyết các hồ sơ yêu cầu đăng ký, hồ sơ yêu cầu cung cấp thông tin tiếp theo, trừ trường hợp có văn bản khác thay đổi nội dung hoặc thay thế văn bản đã được số hóa, lưu giữ.

– Trường hợp được miễn nghĩa vụ nộp phí, thanh toán giá dịch vụ, nghĩa vụ thanh toán khác thì người yêu cầu đăng ký có quyền lựa chọn cung cấp một trong giấy tờ, tài liệu sau đây vào trong hồ sơ đăng ký: Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng hoặc văn bản khác có thông tin về việc thuộc diện được miễn nghĩa vụ nộp phí đăng ký, thanh toán giá dịch vụ, nghĩa vụ thanh toán khác (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao kèm bản chính để đối chiếu).

– Trường hợp bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm gồm nhiều người thì phải có đầy đủ chữ ký, con dấu (nếu có) của các chủ thể này, trừ trường hợp có văn bản thể hiện nội dung về việc một, một số bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm có quyền đại diện cho những người còn lại.

– Trường hợp xóa đăng ký theo yêu cầu của người yêu cầu xóa đăng ký thì bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án là tài liệu phải có trong Hồ sơ đăng ký (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

– Trường hợp xóa đăng ký liên quan đến nhiều biện pháp bảo đảm đã được đăng ký mà có cùng một bên nhận bảo đảm thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký kèm theo 01 Danh mục văn bản được kê khai theo Mẫu số 01đ hoặc Mẫu số 02đ tại Phụ lục tương ứng với biện pháp bảo đảm được xóa đăng ký.

Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp Sổ đỏ (Ảnh minh họa)

3. Thủ tục đăng ký xóa thế chấp Sổ đỏ thế nào?

Theo Quyết định 2546/QĐ-BTP, thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất như sau:

* Trình tự thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký đất đai).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:

Thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ. Hồ sơ đăng ký trực tuyến có giá trị pháp lý như hồ sơ đăng ký bằng bản giấy.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Cơ sở dữ liệu hoặc ghi, cập nhật nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) đối với tài sản gắn liền với đất vào Sổ đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ; chứng nhận nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu yêu cầu đăng ký.

Trường hợp không khai thác được thông tin hoặc thông tin khai thác được không đầy đủ, không chính xác để thay thế cho giấy tờ là thành phần hồ sơ đăng ký thì cơ quan đăng ký yêu cầu người yêu cầu đăng ký nộp giấy tờ tương ứng thuộc thành phần hồ sơ đăng ký theo quy định để giải quyết việc đăng ký.

Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký thì cơ quan đăng ký thực hiện việc từ chối.

Bước 4: Trả kết quảCơ quan đăng ký trả kết quả. Trường hợp nộp hồ sơ thông qua Bộ phận Một cửa thì Bộ phận Một cửa trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.

Trường hợp kết quả đăng ký được trả bằng bản điện tử thì kết quả bằng bản điện tử có giá trị pháp lý như kết quả bằng bản giấy.

Cơ quan đăng ký có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo.

Trường hợp cơ quan đăng ký có lý do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

4. Thông tin giải chấp ghi trên Sổ đỏ thế nào?

4.1. Nơi thể hiện thông tin

Theo khoản 21 Điều 41 Thông tư 10/2024/TT-BTMMT, thông tin xóa đăng ký thế chấp được thể hiện trên mã QR của Giấy chứng nhận.

Mã QR được thể hiện ở góc trên bên phải trang 1 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được in lần đầu; đối với trường hợp có thay đổi thông tin sau khi cấp Giấy chứng nhận thì mã QR được thể hiện ở góc bên phải của cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” tại mục 6 trang 2 của Giấy chứng nhận.

4.2. Nội dung xóa đăng đăng ký thế chấp

Khoản 24 Điều 13 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định trường hợp xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì ghi như sau:

Trường hợp xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thể hiện: “Xoá nội dung đăng ký thế chấp ngày …/…/… theo hồ sơ số … (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Như vậy, nội dung xóa đăng ký thế chấp được thể hiện trên mã QR của Giấy chứng nhận.

Trên đây là điều kiện, hồ sơ, thủ tục giải chấp Sổ đỏ. Có thể thấy thủ này không quá phức tạp và người dân hoàn toàn có thể tự mình thực hiện được.