I. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
II. Điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
III. Quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, thời điểm thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất là: Sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất: Với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất; Khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất:
– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
IV. Hướng dẫn thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ các quy định pháp luật hiện hành tại Luật Đất đai năm 20143 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các bước sau:
Bước 1: Cá nhân, tổ chức chuẩn bị hồ sơ
Các cá nhân, tổ chức tự lập hồ sơ hoặc đến UBND cấp xã, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để được cung cấp hồ sơ, tư vấn, hướng dẫn cách lập hồ sơ và các yêu cầu, điều kiện để thực hiện thủ tục hành chính.
Thành phần hồ sơ bao gồm: đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đã được ký kết; Hợp đồng đăng ký thế chấp đã được ký kết; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính); Chứng minh nhân dân (bản chụp có công chứng).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Các cơ quan, tổ chức hoàn thiện hồ sơ và nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai huyện kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ hợp lệ từ UBND cấp xã hoặc hộ gia đình, cá nhân chuyển đến. Đồng thời lập phiếu hẹn trả kết quả.
Bước 4: Trả kết quả
Kết quả gồm đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
V. Những câu hỏi thường gặp thế chấp quyền sử dụng đất
5.1. Cá nhân có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất?
Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau: “Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
– Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác
– Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn
– Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
5.2. Chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất khi nào?
Điều 327 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về chấm dứt thế chấp tài sản. Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
– Thứ nhất, nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
– Thứ hai, việc thế chấp quyền sử dụng đất được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
– Thứ ba, quyền sử dụng đất thế chấp đã bị xử lý.
– Thứ tư, theo thỏa thuận của các bên.
5.3. Đất được nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất hằng năm có được phép mang ra để thế chấp vay vốn không?
Điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật đất đai 2013 có quy định về quyền, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau: Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đối với quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm, nhà nước chỉ cho phép thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuê chứ không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê này. Và không có tài sản gì gắn liền với đất nên cũng không thể mang tài sản này mang ra thế chấp được.
VI. Dịch vụ tư vấn thế chấp quyền sử dụng đất
Nếu quý khách cần một đơn vị hỗ trợ pháp lý trong việc tư vấn, hướng dẫn thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất. Ngoài việc tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến yêu cầu của quý khách hàng, chúng tôi còn trực tiếp soạn thảo hồ sơ, đại diện cho khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước cho đến khi nhận được kết quả cuối cùng.
VNSI tự tin với đội ngũ chuyên viên tư vấn, luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong tư vấn pháp luật sẽ mang đến cho quý khách những trải nghiệm tốt nhất khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi.
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về thế chấp quyền sử dụng đất VNSI gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với VNSI theo thông tin liên hệ sau:
📞Hotline: 0979 825 425
💌luatvnsi@gmail.com
🏛️Văn Phú – Hà Đông-Hà Nội
