Hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhằm đảm bảo các bên tham gia hợp đồng thực hiện đúng như đã cam kết. Hợp đồng đặt cọc, mặc dù nghe tưởng chừng rất đơn giản, nhưng xung quanh nó có nhiều vấn đề pháp lý nảy sinh. Thực tế xảy ra rất nhiều tranh chấp về hợp đồng đặt cọc vô hiệu do các bên tham gia chưa hiểu rõ, hiểu đúng về hợp đồng đặt cọc. Qua đây, bài viết này sẽ cung cấp thông tin về hợp đồng đặt cọc trong trường hợp hợp đồng vô hiệu.

I. Tìm hiểu về hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Trong cuộc sống ngày nay, hợp đồng đặt cọc đã trở nên quen thuộc với mọi người. Đây là một phương thức được thực hiện trong các giao dịch kinh tế hay hợp đồng dân sự. Thực tế thấy rằng dù mối quan hệ giữa người bán và người mua có thân thiết đến đâu chăng nữa, việc đặt cọc vẫn có ý nghĩa quan trọng, tạo niềm tin cho cả hai bên. Có những trường hợp, do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan mà một bên không thực hiện hợp đồng. Để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng được thực hiện, các bên thỏa thuận xác lập đặt cọc. Ngoài ra, trong quan hệ hợp đồng song vụ, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ, việc thỏa thuận đặt cọc giúp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, có đối tượng độc lập với đối tượng của nghĩa vụ được bảo đảm. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu và không có giá trị theo quy định của pháp luật.

II. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc vô hiệu

1. Hiểu như thế nào về hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Pháp luật hiện hành không quy định khái niệm hợp đồng đặt cọc mà được chia thành hai khái niệm “hợp đồng” và “đặt cọc”. Theo Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền tài sản có giá trị trong một thời hạn nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không đáp ứng đầy đủ các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là, đây là loại hợp đồng không có giá trị pháp lý và không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc vô hiệu là hợp đồng đặt cọc không đáp ứng điều kiện để hợp đồng có hiệu lực theo quy định pháp luật.

2. Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Theo khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.”

Như vậy, căn cứ từ Điều 123 đến Điều 129 và Điều 408 Bộ luật này, các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu gồm:

• Do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;
• Do giả tạo;
• Do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;

• Do bị nhầm lẫn;
• Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
• Do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;
• Do không tuân thủ quy định về hình thức;
• Do có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, hậu quả pháp lý của hợp đồng đặt cọc vô hiệu gồm:

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được xác lập.
• Khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường

III. Một số thắc mắc về hợp đồng đặt cọc vô hiệu

1. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì chế tài phạt vi phạm có được áp dụng không?

Theo khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.” Như vậy, chế tài phạt vi phạm là quyền của bên bị vi phạm được hưởng nếu có sự vi phạm thỏa thuận của các bên.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu là loại hợp đồng không có giá trị pháp lý và không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng. Như vậy, khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên bố vô hiệu thì chưa bao giờ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì chế tài phạt vi phạm không được áp dụng.

2. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hợp đồng mua bán có vô hiệu theo không?

Pháp luật hiện hành không quy định sự vô hiệu của hợp đồng phụ dẫn đến hợp đồng chính vô hiệu. Theo khoản 3 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, “Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.” Theo đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng mua bán.

Như vậy, hợp đồng mua bán vô hiệu nếu thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 407, 408 Bộ luật này mà không phụ thuộc vào sự vô hiệu của hợp đồng đặt cọc.

3. Người vợ có thể khởi kiện ra Tòa án để tuyên hợp đồng đặt cọc bán đất do chồng tự ký vô hiệu hay không?

Căn cứ theo Điều 33, 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nếu đây là tài sản chung của vợ chồng, cả vợ và chồng đều có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản này. Theo khoản 2 Điều 35 Luật này, việc người chồng đại diện ký hợp đồng đặt cọc bán đất phải có văn bản thỏa thuận/ ủy quyền về việc định đoạt tài sản đó. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người chồng tự ký hợp đồng mà không có sự đồng ý của người vợ bằng văn bản nên hợp đồng đặt cọc bán đất do vi phạm điều cấm của luật. Theo khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người vợ có thể khởi kiện ra Tòa án để tuyên hợp đồng đặt cọc bán đất do chồng tự ký vô hiệu.

Căn cứ vào Điều 43, 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nếu đây là tài sản riêng của người chồng, người chồng hoàn toàn có quyền tự ký vào hợp đồng đặt cọc bán đất. Theo đó, người vợ không thể khởi kiện ra Tòa án để tuyên hợp đồng đặt cọc bán đất do chồng tự ký vô hiệu.

4. Vợ hoặc chồng tự ý đặt cọc, khi phát hiện một bên không đồng ý bán đất thì có đòi lại được đất không?

Căn cứ theo Điều 33, 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nếu đây là tài sản chung của vợ chồng, cả vợ và chồng đều có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản này. Theo khoản 2 Điều 35 Luật này, việc người chồng/vợ đại diện ký hợp đồng đặt cọc bán đất phải có văn bản thỏa thuận/ ủy quyền của người còn lại về việc định đoạt tài sản đó. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người chồng/vợ tự đặt cọc mà không có sự đồng ý của người còn lại bằng văn bản nên hợp đồng đặt cọc bán đất vô hiệu.

Bên cạnh đó, theo Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 giao dịch vô hiệu khi vợ hoặc chồng bị lừa dối và người kia tự ý thực hiện việc đặt cọc mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu còn lại. Khi đó, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp đồng đặt cọc vô hiệu mà  Luật VNSI gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến vấn đề này, xin vui lòng liên hệ với 0979 825 425 Luật VNSI  theo thông tin liên hệ sau: