Hiện nay, thị trường bất động sản là thị trường sôi nổi và xu hướng tăng cao trong thời gian sắp tới. Chính vì vậy, người dân rất quan tâm đến các vấn đề pháp lý liên quan đến việc tách thửa đất. Từ nhu cầu đó, VNSI sẽ gửi đến người dân những kiến thức pháp luật cơ bản cần biết về việc tách thửa đất để quá trình yêu cầu tách thửa đất của người dân trở nên dễ dàng hơn.

I. Tách thửa đất là gì?

Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về tách thửa đất. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có một văn bản pháp luật nào định nghĩa “tách thửa đất là gì?”. Dựa vào nội dung của pháp luật về đất đai, có thể đưa ra khái niệm “tách thửa đất” như sau: “Tách thửa đất là việc phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một cá nhân hoặc một hộ gia đình cho nhiều cá nhân khác thông qua thủ tục tách thửa đất”.

Kết quả của thủ tục tách thửa đất là từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất trở thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

1.1 Các trường hợp tách thửa đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi tách thửa đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Thứ nhất, việc tách thửa các loại đất được thực hiện đối với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, còn trong thời hạn sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Thứ hai, thửa đất sau khi được tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng đất. Trường hợp tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa được xác định theo quy định đối với loại đất sau khi chuyển mục đích và phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất.
• Ngoài ra, khi tách thửa đất cần phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất theo nguyên tắc sử dụng đất đã được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013.

Lưu ý: Tại mỗi địa phương khác nhau, căn cứ Điều 75a.75 điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa của Văn bản hợp nhất 04/VBHN-BTNMT thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

1.2 Các trường hợp nào không được tách thửa đất

Các trường hợp không được tách thửa đất là những trường hợp không đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật đã nêu trên.

II. Luật đất đai mới nhất về tách thửa

Các thông tin về tách thửa đất mới nhất

2.1 Luật Đất đai 2022 tách thửa

Theo dự thảo Luật Đất đai năm 2022, việc tách thửa đất được quy định tại Điều 186 như sau:

a) Việc tách thửa, hợp thửa các loại đất được thực hiện đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, còn trong thời hạn sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

b) Thửa đất sau khi được tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng đất;

Trường hợp tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa được xác định theo quy định đối với loại đất sau khi chuyển mục đích và phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất.

2.2 Diện tích tối thiểu tách thửa

Việc quy định diện tích tối thiểu tách thửa được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định một cách cụ thể dựa vào quy định tại khoản 1 Điều 186 Dự thảo Luật Đất đai năm 2022, các quy định pháp luật có liên quan và điều kiện cụ thể tại địa phương.

2.3 Diện tích tối thiểu tách thửa TP Hồ Chí Minh

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của TP Hồ Chí Minh, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

2.4 Diện tích tối thiểu tách thửa Hà Nội

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất trên địa bàn thủ đô Hà Nội được quy định như sau:

• Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
• Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

Lưu ý: Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1 mét trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.

III. Những thắc mắc thường gặp về tách thửa đất

Dưới đây là các thắc mắc thường gặp về tách thửa đất, mời Quý khách cùng tham khảo

3.1 Tại sao không cho tách thửa?

Khi thuộc những trường hợp sau đây, cơ quan chức năng sẽ không cho tách thửa đất:

• Đất không có Sổ đỏ, theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
• Đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu. Khi tách thửa đất thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng được điều kiện về diện tích thậm chí chiều cạnh tối thiểu. Diện tích tối thiểu khác nhau phụ thuộc vào Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).
• Việc tách thửa không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong hầu hết các Quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh về điều kiện tách thửa cũng đều đề cập đến nguyên tắc này, nghĩa là, muốn tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.
• Đất đang có tranh chấp. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng (thể hiện ở đơn giải quyết tranh chấp đất đai). Ngoài ra, tại Quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành cũng quy định rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Trong khi đó nhiều tỉnh, thành không quy định rõ điều kiện này.
• Đất hết thời hạn sử dụng hoặc có quyền sử dụng đang bị kê biên. Điều kiện này áp dụng với loại đất sử dụng có thời hạn (chẳng hạn đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ…). Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, khi đất không còn trong thời hạn sử dụng (hết thời hạn sử dụng đất) thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,…Và cũng theo quy định này, trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…
• Đất đã có thông báo thu hồi. Căn cứ Điều 67 Luật Đất đai năm 2013, trước khi có quyết định thu hồi đất thì người dân sẽ được cơ quan Nhà nước gửi thông báo thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

3.2 Hà Nội dừng tách thửa

Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội vừa ban hành quyết định về việc tạm dừng phân lô, tách thửa đối với đất nông nghiệp tại các quận, huyện, thị xã trên địa bàn, trừ một số trường hợp cụ thể.

Trong công văn về đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước về thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn, Sở Tài Nguyên và Môi trường TP cho biết thời gian qua đã nhận được thông tin phản ánh tình trạng phân lô, chia tách thửa đất…vi phạm pháp luật đất đai, trật tự xây dựng tại một số quận, huyện, thị xã. Do đó Sở đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất xây dựng hạ tầng từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 31/01/2022. Việc kiểm tra, rà soát áp dụng với các thửa đất có diện tích trên 500m2 (bao gồm: thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất), đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất.

Sở yêu cầu các địa phương tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Thời gian tạm dừng cho đến khi UBND TP Hà Nội thông báo quy định cụ thể.

Các quận, huyện, thị xã chỉ được tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

3.3 Đất đấu giá có được tách thửa không?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất đấu giá hoàn toàn có quyền được tách thửa nếu đáp ứng được đủ các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai 2013 về tách thửa đất.

3.4 Có được hiến đất làm đường để tách thửa?

Pháp luật về đất đai không định nghĩa về hiến đất làm đường, mà việc hiến đất được hiểu là người sử dụng đất tự nguyện tặng cho quyền sử dụng đất của mình.

Theo đó, Điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục đăng ký biến động trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện tặng cho quyền sử dụng đất để làm đường giao thông công cộng. Bên cạnh, liên quan tới vấn đề tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa quy định tại đến vấn đề tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa, khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP), tùy từng địa phương sẽ ban hành quy định cụ thể về điều kiện tách thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Hiến đất là việc làm đúng tuy nhiên tại nhiều địa phương hiện nay lợi dụng hiến đất làm đường để tách thửa sau đó bán trái phép và chỉ vì hành vi trục lợi cho bản thân đã có nhiều người vi phạm pháp luật.

Việc hiến đất làm đường chỉ có thể hoàn tất khi cơ quan chức năng ra quyết định tiếp nhận và thu hồi đất hiến để nhập thành đất công. Cho nên, việc lợi dụng việc mở đường để dễ dàng tách thửa, lập dự án là không đúng quy định.