* Sang tên Sổ đỏ trong bài viết này là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
1. 5 trường hợp không được sang tên Sổ đỏ năm 2024
Theo khoản 1, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để được sang tên Sổ đỏ (bao gồm chuyển nhượng, cho thuê/thuê lại, thừa kế, tặng cho…) bao gồm:
– Có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
– Đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
– Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.
– Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
– Đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
– Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân không được phép chuyển nhượng, đặc biệt với những vùng trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch hoặc theo kế hoạch đã được phê duyệt.
Dựa vào các điều kiện trên, có thể hiểu từ 01/8, có 05 trường hợp sau không được thực hiện sang tên Sổ đỏ:
(1) Đất đang có tranh chấp, chưa được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng chưa có các bản án, phán quyết của cơ quan có thẩm quyền.
(2) Đất đang bị kê biên hoặc đang bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.
(3) Đất đã hết thời hạn sử dụng.
(4) Đất đang bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
(5) Đất thuộc đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hoặc đất thuộc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái trong rừng đặc dụng.
Ngoài những điều kiện đã nêu, trong một số trường hợp cũng không được sang tên Sổ bởi người nhận chuyển nhượng không thuộc đối tượng không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm:
(1) Đối với tổ chức kinh tế: Không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trừ trường hợp theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt
(2) Đối với cá nhân không sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng: Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trong khu vực rừng phòng hộ hoặc khu vực được bảo vệ nghiêm ngặt, khu phục hồi sinh thái trong rừng đặc dụng đó.
(3) Đối với tổ chức, cá nhân, cộng đồng, tổ chức tôn giáo/tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài mà không được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho.
2. Chi phí sang tên Sổ đỏ từ 01/8/2024
2.1 Phí công chứng
Hiện mức phí công chứng vẫn được giữ nguyên theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC. Theo đó, đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất thì phí công chứng được xác định theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch.
Mức phí công chứng được quy định như sau:
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng. | 50.000 đồng. |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng. | 100.000 đồng. |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng. | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng. | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng. |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng. | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng. |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng. | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng. |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng. | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng. | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Lưu ý: Phí công chứng chưa bao gồm thù lao công chứng. Trong đó, thù lao công chứng bao gồm các khoản phí soạn thảo, đánh máy, dịch thuật, lưu trữ hồ sơ, xác minh thông tin hồ sơ… theo Điều 67 Luật Công chứng 2014.
Mức thù lao công chứng do tổ chức hành nghề công chứng và người yêu cầu công chứng thoả thuận.
2.2 Thuế thu nhập cá nhân
– Khi chuyển nhượng: 2% giá trị chuyển nhượng (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
– Khi tặng cho, thừa kế:
Theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc nhận tặng cho, thừa kế nhà đất được tính như sau:
| Thuế TNCN | = | Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào Bảng giá đất) | x | 10% |
2.3 Lệ phí trước bạ
Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do UBND tỉnh quy định thì:
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | Giá chuyển nhượng |
Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất do UBND tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
* Mức nộp lệ phí với đất
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | Diện tích | x | Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành |
* Mức nộp lệ phí đối với nhà ở:
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | (Diện tích | x | Giá 01 m2 | x | Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)) |
Ngoài ra, trong một số trường hợp phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.
Xem chi tiết toàn bộ chi phí phải trả khi sang tên Sổ đỏ tại đây.
Trên đây là những trường hợp không được sang tên Sổ đỏ từ 01/8/2024. Nếu còn vấn đề vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ tổng đài 19006192 để được hỗ trợ.
