I. Tìm hiểu về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Trong những năm gần đây, việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung và việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng đang diễn ra khá sôi động và phức tạp. Số lượng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất được ký kết ngày càng tăng kèm theo đó là những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng của các bên.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất được tiến hành giữa các chủ thể là hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn với mục đích nhằm chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau để thuận tiện trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất không làm thay đổi mục đích sử dụng đất.
II. Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
1. Thế nào là hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên gồm hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau (đổi đất nông nghiệp), các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi.
Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên (hộ gia đình, cá nhân) trong cùng một xã, phường, thị trấn để chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau nhằm mục đích tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình sử dụng đất.
2. Đặc điểm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất có các đặc điểm như sau:
– Chủ thể của hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất.
– Đối tượng áp dụng của hợp đồng: chuyển đổi quyền sử dụng đất được áp dụng đối với đất nông nghiệp và bị giới hạn bởi địa giới hành chính. Ngoài ra, đất được chuyển đổi phải có giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.
– Hình thức của hợp đồng: căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Ngoài các đặc điểm nêu trên thì hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất còn có đặc điểm chỉ làm thay đổi người sử dụng đất, không làm thay đổi mục đích sử dụng đất.
3. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất chi tiết gồm những nội dung nào? Nội dung nào quan trọng nhất? Tại sao?
Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải đầy đủ các nội dung dưới đây:
– Tên, địa chỉ của các bên trong hợp đồng;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
– Thời điểm chuyển giao đất;
– Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đổi;
– Chênh lệch về giá trị sử dụng đất nếu có;
– Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;
– Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.
Trong các nội dung nêu trên thì trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng được xem là điều khoản quan trọng nhất bởi việc xác định rõ ràng và cụ thể trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng sẽ giúp việc giải quyết tranh chấp trở nên đơn giản, thuận tiện hơn. Thông thường là các tranh chấp xảy ra trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là không thể tránh khỏi. Do đó việc quy định cụ thể trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng vừa nhằm mục đích răn đe, hạn chế các tranh chấp phát sinh vừa là căn cứ để giải quyết trong trường hợp có xảy ra tranh chấp trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.
III. Một số thắc mắc về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
NPlaw xin phép giải đáp một số thắc mắc liên quan đến hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất dưới đây:
1. Thời hạn của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là bao lâu
Thời hạn của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là khoản thời gian mà hợp đồng có giá trị pháp lý và ràng buộc các bên tham gia thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Như vậy, thời hạn của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là do các bên tự thỏa thuận, nhưng không vượt quá thời hạn sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Khi nào hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bị vô hiệu
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bị vô hiệu trong các trường hợp sau đây:
– Thứ nhất, Vô hiệu do không đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện: phải có giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Chính vì vậy, nếu không đáp ứng các điều kiện nêu trên thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
– Thứ hai, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất vô hiệu khi không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực nên nếu các bên không thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng được xem là vô hiệu trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
– Thứ ba, hợp đồng vô hiệu do vi phạm pháp luật: theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Như vậy, nếu thuộc vào trường hợp này thì hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng được xem là vô hiệu.
Ngoài các trường hợp nêu trên thì hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất còn bị vô hiệu trong trường hợp nếu có căn cứ xác định rằng hợp đồng trên được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì sẽ bị vô hiệu do giả tạo.
3. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân có phụ thuộc vào diện tích của đất hay không?
Theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Điều 190 Luật Đất đai 2013 có quy định việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được tiến hành trong cùng một xã, phường, thị trấn. Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về giới hạn diện tích tối thiểu để chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Do đó, cá nhân có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không phụ thuộc vào diện tích của đất.
4. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có phải đóng thuế thu nhập không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC có quy định về việc thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân với thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng.
5. Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất được giải quyết như thế nào?
Bản chất của hợp đồng đó chính là sự thỏa thuận, do đó khi tiến hành ký kết hợp đồng thì có bên có thể thỏa thuận về các nội dung trong hợp đồng trong đó có nội dung về giải quyết tranh chấp. Như vậy, trường hợp các bên có thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp nếu các bên không có thỏa thuận thì sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật. Hiện nay việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất có thể sử dụng các phương thức như hòa giải, thương lượng hoặc khởi kiện ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Trên đây là một số nội dung cơ bản liên quan đến hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất mà VNSI đã phân tích cụ thể. Ngoài ra, nếu bạn có thắc mắc về một trong số các nội dung trên thì có thể liên hệ ngay với VNSI để kịp thời được giải đáp.
Ngoài ra, trong quá trình soạn thảo hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nếu các bạn cần sự giúp đỡ, tư vấn thì VNSI luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn. Với đội ngũ luật sư có trình độ chuyên môn cao và nhiều năm trong nghề thì chúng tôi cam đoan rằng sẽ giải quyết tất cả các thắc mắc của bạn và sẽ hỗ trợ bạn trong việc soạn thảo hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Xin chân thành cảm ơn!
