Kinh doanh quyền sử dụng đất là một trong những lĩnh vực quan trọng và nhạy cảm của nền kinh tế Việt Nam. Đây không chỉ là hoạt động có tiềm năng sinh lời cao mà còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Trong bối cảnh pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản ngày càng hoàn thiện, việc nắm bắt rõ các quy định pháp lý là yếu tố then chốt để thành công trong lĩnh vực này.
I. Nhu cầu kinh doanh quyền sử dụng đất
Trong bối cảnh phát triển kinh tế hiện đại, nhu cầu kinh doanh quyền sử dụng đất đang trở nên ngày càng quan trọng và phức tạp. Đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên quý giá mà còn là yếu tố quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Khi nói đến việc kinh doanh quyền sử dụng đất, chúng ta phải nhận thức được rằng đây là một hoạt động đầy thách thức và đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về các quy định pháp lý liên quan. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người tham gia mà còn đảm bảo rằng mọi giao dịch đều diễn ra một cách minh bạch và công bằng. Hơn nữa, việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định này còn góp phần quan trọng vào việc hình thành một xã hội phát triển bền vững, nơi mà mọi nguồn lực đều được sử dụng một cách hiệu quả và có trách nhiệm.
II. Quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất
1. Kinh doanh quyền sử dụng đất là gì
Kinh doanh quyền sử dụng đất là việc các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp thực hiện các hoạt động kinh doanh liên quan đến quyền sử dụng đất, như bỏ vốn đầu tư tạo lập, nhận chuyển nhượng, thuê quỹ đất có hạ tầng, hoặc thuê quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê với mục đích sinh lợi.
2. Điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh?
Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh gồm:
- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
3. Ai được phép kinh doanh quyền sử dụng đất
Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi bởi điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020), điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đối tượng được phép kinh doanh quyền sử dụng đất bao gồm doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoạt động quy mô nhỏ.
4. Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất tại Việt Nam?
Theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đối với tổ chức, cá nhân trong nước:
- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
.png)
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
III. Giải đáp một số câu hỏi về kinh doanh quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản phải có các nội dung chính nào?
Theo Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản phải có các nội dung chính sau:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về bất động sản;
- Giá cho thuê;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
2. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh có bắt buộc công chứng không?
Theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
.png)
Như vậy, theo quy định trên, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chỉ bắt buộc công chứng trong trường hợp các bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.
3. Người nước ngoài được thành lập công ty bất động sản để kinh doanh quyền sử dụng đất tại Việt Nam không
Theo Điều 10, 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đối tượng được hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất tại Việt Nam bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Pháp luật không có quy định khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, theo khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.
Như vậy, theo các quy định trên, người nước ngoài được thành lập công ty bất động sản để kinh doanh quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về kinh doanh quyền sử dụng đất
Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về kinh doanh quyền sử dụng đất mà VNSI gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến các thủ tục cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với VNSI theo thông tin liên hệ sau:
📞Hotline: 0979 825 425
🏛️Văn Phú – Hà Đông-Hà Nội
